Švábky 2, 180 00 Praha 8; e-mail: sps@bukovsky.cz
Telefon a fax: + 420 2 84 821 937, 84 823 425, 66310973
|
Ing. Ladislav Bukovský - SPS Znalecká a expertní
kancelář Švábky 2, 180 00 Praha 8; e-mail: sps@bukovsky.cz Telefon a fax: + 420 2 84 821 937, 84 823 425, 66310973 |
|||
Při výstavbě jsou nejzávažnější následující dokumenty:
Co není sjednáno písemně nelze vymáhat …
Základní náležitosti Smlouvy o dílo o dílo na zhotovení stavby nebo provedení stavebních úprav:
smluvní strany (objednatel a zhotovitel)
předmět díla (výstavba, oprava či úprava stavby)
termín plnění
cena nebo způsob jejího stanovení
Doporučená další ujednání smlouvy o dílo:
Vycházíme z názoru, že smlouva by měla být vyrovnaná, avšak vzhledem ke zkušenostem se soudy doporučujeme prevenci případných problémů smluvním řešením.
Uvádíme některé problémy, které pokud nejsou vyjasněny, mohou způsobit značné problémy jedné ze smuvních stran:
Pozastávka finančního plnění po dobu záruky (obvykle 5 až 10% z ceny díla)
Záruka za jakost díla (např. změna barvy povrchových úprav)
Specifikace předmětu díla a kvalita
výsledného díla
projet, stavební povolení, platnost ČSN, přípustné odchylky
geometrických rozměrů stavby (některé je nutno navrhovat individuálně
i podle platných ČSN), požadavky na kvalitu vyšší, než je běžná, požadovaná
životnost stavby, kvalita povrchových úprav na základě předem
odsouhlasených referenčních vzorků, úklid před předáním
Je součástí dodávky i dodavatelská dokumentace a bude předána objednateli
Případné další požadavky na dodávky objednatele a spolupráci objednatele
Vlastnictví díla pokud se jedná o novostavbu
Předání staveniště, stavby, požadavky na podklady předávané objednatelem
Postupové termíny stavby
Splátky stavby v návaznosti na postupové termíny a fyzické plnění zhotovitele, penále za nedosržení termínů, mezní prodlení zhotovitele
Postup v případě, že generální dodavatel stavby nebude platit faktury dílčím zhotovitelům (subdodavatelům) a tito např. začnou demontovat již namontované zařízení
V případě změn, které byly vyvolány činností zhotovitele (např. vadným plněním) je součástí i změna projektu včetně výpočtů, která musí být předána fyzicky stavebníkovi
Zmocnění technického dozoru objednatele (dříve investora), pokud není předmětem samostatného dokumentu
Zmocnění autorského dozoru (projektanta) pokud není předmětem samostatného dokumentu
Vícepráce, méněpráce a způsob stanovení změn ceny díla
Vedení stavebního deníku a jeho obsah vzhledem např. ke kontrole spotřeby materiálu
Záznamy o změnách při realizaci stavby (dokumentace skutečného provedení, rozmístění instalací v konstrukcích apod.)
Zakrývání dále nepřístupných konstrukcí pouze po předchozí kontrole určenou osobou
Objednatel má právo zvolit osoby, které provedou revize
Způsob předání díla, i v případě, že jedna ze stran se k předání i opakovaně nedostaví
Způsob předání díla, pokud vzniknou problémy, dílo nebude dokončeno řádně a ve sjednaném termínu způsob řešení finančního vyrovnání
Způsob předání nedokončeného díla. pokud zhotovitel neplní průběžné termíny a je důvodné podezření, že není schopen dílo dokončit
Vazba předání díla na kolaudaci stavby či stavebních úprav
Přihlášení odběru energií, telekomunikací
Vyklizení staveniště
Pojištění zhotovitele na zodpovědnost za vadné plnění a škody způsobené třetím osobám
Termín nástupu na odstraňování záručních vad, smluvní pokuty za nečinnost zhotovitele, možnost objednatele zajistit odstranění vad třetí osobou na náklady zhotovitele v případě, tento je v prodlení s plněním
Požadavky zhotovitele na údržbu stavby.
Jako velmi riskantní ujednání považujeme:
ujednání o předání stavby vadné, nedokončené avšak schopné užívání
úhrada vysoké zálohy (nad 10% z celkové ceny díla), úhrada splátek bez návaznosti na fyzické plnění
Smlouvu s projektantem je možno uzavřít na různé stupně projektové dokumentace, nejčastěji se jedná o projekt pro stavební řízení, avšak tento není dostatečným podkladem pro uzavření smlouvy o dílo na realizaci stavby, z tohoto důvodu doporučujeme zadat zpracování projektu pro stavební řízení v rozsahu realizační dokumentace stavby.
Základní náležitosti Smlouvy o dílo:
smluvní strany (objednatel a zhotovitel)
předmět díla
termín plnění
cena nebo způsob jejího stanovení
Doporučená další ujednání smlouvy o dílo na zpracování projektu:
Předmět díla lze specifikovat např. podle Honorářového řádu ČSSI, ČKAIT 1996, ceníku Unika, kde jsou uvedeny i doporučené ceny.
Ujednání o provedení dalších etap projektových prací a autorském dozoru včetně jeho rozsahu
Pozastávka finančního plnění do doby dokončení realizace stavby (obvykle 5 až 10% z ceny díla)
Záruka za jakost díla (např. vady projektu včetně nedostatečné spolehlivosti a životnosti navržených konstrukcí a materiálů), doporučujeme definovat, že vadou díla je i nesplnění obecně platných právních předpisů a řešení v kvalitě spolehlivosti horší než je uvedené v platných ČSN, návrh výrobků pro užití neschválené jejich výrobcem či dovozcem. resp. pro které není ověřena shoda podle nařízení vlády č. 178/1997 Sb.; v případě změn, které byly vyvolány vadami projektu je součástí záruční opravy i změna projektu včetně výpočtů, která musí být předána fyzicky stavebníkovi
Specifikace požadavků objednatele na užitné vlastnosti navrhované stavby (předmět díla) a na kvalitu výsledného díla, požadavky na udržovatelnost, ekologie, ochranu energie, platnost ČSN, projednání s dotčenými orgány státní správy a samosprávy, zapracování jejich požadavků do projektové dokumentace
Předání tepelně technických, statických výpočtů
Projekt vytápění včetně výpočtů a projektu zaregulování topné soustavy
Projekt vzduchotechniky včetně výpočtů a projektu zaregulování topné soustavy
Zpracování energetického průkazu budovy
Případné další požadavky na dodávky objednatele a na spolupráci objednatele
Postupové termíny projektu
Splátky projektu v návaznosti na postupové termíny (rozpracovanost projektu), penále za nedodržení termínů, mezní prodlení zhotovitele
Termíny konzultací projektu v rozpracovanosti
Vícepráce, méněpráce a způsob stanovení změn ceny díla
Předání projektu po kontrole nezávislou osobou (podle rozsahu 1 až 4 týdny na kontrolu projektu)
Pojištění zhotovitele na zodpovědnost za vadné plnění a škody
Termín nástupu na odstraňování záručních vad, smluvní pokuty za nečinnost zhotovitele, možnost objednatele zajistit odstranění vad třetí osobou na náklady zhotovitele v případě, tento je v prodlení s plněním
Jako velmi riskantní ujednání považujeme:
ujednání, že projekt nebude projednání s orgány státní správy a samosprávy a dotčenými organizacemi
Upozorňujeme, že jsme se setkali se smlouvami uzavíranými zejména s architekty, kde je např. uvedeno, že nezodpovídají za realizovatelnost projektu.
Základní náležitosti smlouvy:
smluvní strany (objednatel a vykonavatel - TDI)
předmět smlouvy
termín plnění
cena nebo způsob jejího stanovení
Doporučená další ujednání smlouvy s technickým dozorem:
Předmět činnosti nutno podrobně specifikovat nepřesnější popis je v Doporučeném standardu metodickém DOS M 05 VYST98 Vedení dohled a dozory ve výstavbě, který vydal ČKAIT, lze jej získat v Informačním centru ČKAIT Ostrovní 8 Praha 1, popisy jsou uvedeny i v Honorářového řádu inženýrů a techniků činných ve výstavbě ČSSI, ČKAIT 1996, ceníku Unika, kde jsou uvedeny i doporučené odměny, četnost přítomnosti dozoru na stavbě.
Kvalifikace pracovníků technického dozoru
Možnost využití vlastních kontrolních přístrojů a pomůcek, kvalifikace pro provádění např. nedestruktivní diagnostiky staveb.
Kontrolní měření geometrických odchylek a rovností konstrukcí
Má dozor všechny relevantní právní předpisy a platné české technické normy?
Ujednání o provedení dalších prací např. spolupráce při odstraňování záruční vad a způsob ocenění těchto výkonů.
Pozastávka finančního plnění do doby dokončení realizace stavby (obvykle 5 až 10% z ceny ).
Záruka za jakost (např. vady včetně nedostatečné spolehlivosti a životnosti provedených konstrukcí a užitých materiálů), doporučujeme definovat, že vadou je i nesplnění obecně platných právních předpisů a akceptování řešení v kvalitě spolehlivosti horší než je uvedené v platných ČSN, užití výrobků neschválené jejich výrobcem či dovozcem. resp. pro které není ověřena shoda podle nařízení vlády č. 178/1997 Sb. pokud je požadováno.
Zpracovávání průběžné fotodokumentace stavby zejména celkového stavu a detailů zakrývaných konstrukcí, popis fotografií zejména detailů, které konstrukce jsou dokumentovány, snímky datované (není běžnou součástí výkonů TDI).
Způsob řešení náhrady a škod v případě nemoci nebo dovolené či v případě nečinnosti.
Plnění ukončeno pravomocným kolaudačním rozhodnutím a fyzickým převzetím stavby objednatelem.
Pojištění zhotovitele na zodpovědnost za vadné plnění a škody.
Termín nástupu při odstraňování záručních vad, pokud jsou způsobeny vadným plněním, smluvní pokuty za nečinnost, možnost objednatele zajistit činnost třetí osobou na náklady TDI v případě, tento je v prodlení s plněním.
podle Výkonového a honorářového řádu ČSSI a ČKAIT Praha 1996:
základní výkony
Analýza a objasnění zakázky,
obhlídka staveniště, specifikace podkladů a průzkumů nutných pro
zpracování zakázky, specifikace spolupráce jiných profesí, objasnění
rozsahu práce pro uzavření smlouvy, souhrn výsledků a závěry.
zvláštní úkony
Sestavení prostorového a funkčního
programu pro navrhovanou stavbu, prověření stavu a popis staveniště
a jeho okolí, prověření únosnosti záměru pro dané staveniště a vůči
okolí.
základní výkony
Analýza podkladů, vypracování
návrhu (konceptu), skic, pracovních studií ve variantách, přičemž se za
obvyklé považují dvě varianty, vyhodnocení a odsouhlasení cílových představ
s objednatelem (mezní podmínky) zapojení dalších profesí a zpracování
jejich profesních požadavků, objasnění podstatných urbanistických, tvůrčích,
technických, stavebně fyzikálních a ekonomických vazeb a vztahů, dále návrh
řešení energohospodářských, biologických a ekologických souvislostí a
vazeb na okolí, předběžné jednání s úřady, dotčenými osobami a
organizacemi za účelem získání jejich kladného stanoviska k zamýšlené
výstavbě, předběžný odhad stavebních nákladů a shrnutí dosažených
výsledků a odsouhlasení s objednatelem.
zvláštní úkony
Prověření dalších možností
řešení při zásadně rozdílných požadavcích, doplnění návrhů a
studií podle zvláštních nároků a požadavků, sestavení plánu financování,
analýza stavebních, provozních a užitných nákladů, spolupůsobení při
získávání úvěru, sestavení časového a organizačního plánu,
provedení předběžné stavební poptávky, znázornění záměrů zvláštní
technikou (např. perspektivy, digitálního
prostorového zobrazení apod.), vypracování návrhů řešení údržby
objektů, konstrukcí a zařízení.
základní výkony
Vypracování dokumentace přikládané
k návrhu na vydání rozhodnutí o umístění stavby v rozsahu předepsaném
příslušným orgánem pověřeným
územním řízením a na podkladě výsledků, dosažených ve fázích 1,2,
obstarání dokladů a stanovisek veřejnoprávních orgánů a organizací,
potřebných pro vydání územního rozhodnutí, podání žádosti o územní
rozhodnutí, účast při územním řízení, obstarávání rozhodnutí o umístění
stavby, shrnutí výsledků zhodnocení a závěry, zapracování podmínek
rozhodnutí o umístění stavby do čistopisu návrhu stavby.
zvláštní výkony
Doplnění podkladů pro územní
řízení podle zvláštních požadavků příslušného orgánu, spolupůsobení
při obstarávání souhlasu sousedů a dotčených organizací či osob,
spolupráce a podpora stavebníka při rozporuplných jednáních a řízeních,
změny podkladů pro územní řízení, způsobené okolnostmi, za které
dodavatel nezodpovídá, analýza alternativních řešení a jejich
vyhodnocení s ohledem na hospodárnost, náklady a návratnost, vypracování
podkladů pro odvolání proti rozhodnutí o umístění stavby, vypracování
zvláštní dokumentace, např. podle zákona č.244/1992 Sb.
základní výkony
Analýza výsledků dosažených
ve fázích ad 1,2,3 a stanovení
podmínek, za kterých bude dosaženo souladu mezi dokumentací pro stavební
řízení a návrhem stavby, vypracování dokumentace stavby přikládané k
žádosti o vydání stavebního povolení při respektování výsledků,
dosažených ve fázích ad 1,2,3 obstarání dokladů a vyjádření veřejnoprávních
orgánů a organizací, potřebných pro vydání stavebního povolení,
vypracování žádosti o stavební povolení za použití podkladů všech zúčastněných
profesí, doplnění a přizpůsobení dokumentace podle získaných dokladů
a vyjádření, účast při stavebním řízení, obstarání stavebního povolení, zapracování podmínek stavebního
povolení do dokumentace. Odhad orientačních nákladů na provedení stavby
pouze jako podklad pro určení správních poplatků za stavební řízení.
zvláštní úkony
Doplnění podkladů k žádosti
o stavební povolení podle zvláštních požadavků stavebního úřadu,
spolupůsobení při získání souhlasu sousedů a dotčených
organizací a osob, spolupráce a podpora stavebníka při rozporných
jednáních a řízeních, změny dokumentace a podkladů pro vydání stavebního
povolení, způsobené okolnostmi, za které dodavatel nezodpovídá, zpracování
podkladů pro expertní a jiná řízení, vypracování podkladů pro odvolání
proti vydanému resp. zamítnutému stavebnímu povolení, posouzení hospodárnosti
a návratnosti, použití zvláštních
technika (např. perspektivy, digitálního prostorového zobrazení apod.).
Zpracování kontrolního či slepého rozpočtu stavby.
základní výkony
Dohled autora nad dodržením
architektonické a celkové koncepce podle dokumentace vypracované ve výkonové
fázi 4. Propracování dokumentace až do úrovně jednoznačně určující
požadavky na kvalitu a charakteristické vlastnosti stavby (např. výkresové
znázornění s nutnými detaily v měřítku 1:50 až 1:1 a s nutnými textovými
vysvětlivkami a popisy, vše za spolupráce potřebných profesí.).
zvláštní výkony
Vypracování dokumentace, vyžádané
objednatelem nad rámec základních výkonů.
základní výkony
Vypracování souhrnu údajů a
informací u veřejných zakázek v souladu se zákonem o zadávání veřejných
zakázek, u ostatních zakázek v rozsahu a podrobnostech, úměrných
znalostem výkonové fáze, na kterou vypracování navazuje, přičemž volba
metody zpracování závisí na stavebníkem vyžadované míře přesnosti
nabídky.
zvláštní výkony
Vypracování alternativních
údajů a informací, vypracování srovnávacích přehledů nákladů za
spolupráce všech zúčastněných profesí, podklady pro
výběr dodavatele dohodnutým způsobem, např. nabídka konkrétního
dodavatele nebo subdodavatele pro určité či speciální práce a výkony.
základní výkony
Získání a vyhodnocení nabídek
dodavatelů za spolupráce zúčastněných profesí, jednání s dodavateli,
vypracování podkladů pro uzavření smlouvy s dodavatelem stavby.
zvláštní výkony
Vypracování srovnatelných přehledů
nákladů podle již realizovaných staveb obdobného charakteru a rozsahu.
Přezkoušení a vyhodnocení
alternativních nabídek s podstatně jinou konstrukcí.
základní výkony
Výkon autorského dozoru
projektanta spočívající zejména v poskytování vysvětlení potřebných
pro vypracování dodavatelské dokumentace nebo pro plynulost stavby, dohledu
nad dodržením dokumentace pro provedení stavby s přihlédnutím k podmínkám
stavebního povolení a posuzování návrhů dodavatelů na změny a odchylky oproti této dokumentaci, zejména z pohledu dodržení
technickoekonomických parametrů stavby, architektonické koncepce, v účasti
na odevzdání a převzetí stavby, v účasti na kontrolních dnech stavby
apod.
Výkon technického dozoru
investora spočívající zejména v přejímání dokončených stavebních výkonů,
v kontrole a přejímání dílčích stavebních prací, které budou dalšími
činnostmi zakryty, ve zhotovení soupisu vad a nedodělků, prověření
dodavatelských faktur, v kontrole vedení stavebního deníku, sledování
realizace stavby s ohledem na podmínky stavebního povolení a řešení případných
změn a pod.
zvláštní výkony
Sestavení a rozepsání
platebního plánu a dozor nad ním, vypracování dokumentace skutečného
provedení stavby, spolupráce při kontrole účtů a zpřesnění a
novelizace časových plánů.
základní výkony
Spolupráce a účast při
kolaudačním řízení stavby, dohled nad odstraněním zjištěných vad a
nedodělků ve stanovené lhůtě a kvalitě, zjištění závad před uplynutím
záruční lhůty.
Spolupráce při vypracování závěrečného vyúčtování a ekonomického
vyhodnocení stavby.
zvláštní výkony
Spolupráce při vypracování
požární dokumentace předkládané provozovatelem při kolaudaci stavby dle
platných předpisů.
Spolupráce, resp. zpracování posudků a kontrolních měření předpokládaných
stavebníkem při kolaudaci stavby.
Sestavení plánu pronájmu budovy, zajištění návodů k údržbě objektu,
správa objektu před předáním uživateli, dozor nad údržbou objektu,
porovnání nákladů stavby se směrnými hodnotami nákladů, provedení
analýzy stavebních, provozních nákladů stavby.
Spolupráce při vypracování
provozního a manipulačního řádu (návodu k údržbě zařízení).
(c) Ladislav Bukovský
aktualizace 5.2.2002