|
|
Ing. Ladislav Bukovský - ZNALEC |
|||
|
|
|
|
|
|
Poradna
Smlouvy při výstavbě
Při výstavbě jsou nejzávažnější následující dokumenty:
Co není sjednáno písemně nelze vymáhat …
Smlouva se zhotovitelem
stavby
Základní náležitosti Smlouvy o dílo o dílo na zhotovení stavby nebo provedení stavebních úprav:
· smluvní strany (objednatel a zhotovitel)
· předmět díla (výstavba, oprava či úprava stavby)
· termín plnění
· cena nebo způsob jejího stanovení
Doporučená další ujednání smlouvy o dílo:
Vycházíme z názoru, že smlouva by měla být vyrovnaná, avšak vzhledem ke zkušenostem se soudy doporučujeme prevenci případných problémů smluvním řešením.
Uvádíme některé problémy, které pokud nejsou vyjasněny, mohou způsobit značné problémy jedné ze smuvních stran:
1. Pozastávka finančního plnění po dobu záruky (obvykle 5 až 10% z ceny díla)
2. Záruka za jakost díla (např. změna barvy povrchových úprav)
3.
Specifikace
předmětu díla a kvalita výsledného díla
projet, stavební povolení, platnost ČSN, přípustné odchylky geometrických
rozměrů stavby (některé je nutno navrhovat individuálně i podle platných ČSN),
požadavky na kvalitu vyšší, než je běžná, požadovaná životnost stavby,
kvalita povrchových úprav na základě předem odsouhlasených referenčních vzorků,
úklid před předáním
4. Je součástí dodávky i dodavatelská dokumentace a bude předána objednateli
5. Případné další požadavky na dodávky objednatele a spolupráci objednatele
6. Vlastnictví díla pokud se jedná o novostavbu
7. Předání staveniště, stavby, požadavky na podklady předávané objednatelem
8. Postupové termíny stavby
9. Splátky stavby v návaznosti na postupové termíny a fyzické plnění zhotovitele, penále za nedosržení termínů, mezní prodlení zhotovitele
10. Postup v případě, že generální dodavatel stavby nebude platit faktury dílčím zhotovitelům (subdodavatelům) a tito např. začnou demontovat již namontované zařízení
11. V případě změn, které byly vyvolány činností zhotovitele (např. vadným plněním) je součástí i změna projektu včetně výpočtů, která musí být předána fyzicky stavebníkovi
12. Zmocnění technického dozoru objednatele (dříve investora), pokud není předmětem samostatného dokumentu
13. Zmocnění autorského dozoru (projektanta) pokud není předmětem samostatného dokumentu
14. Vícepráce, méněpráce a způsob stanovení změn ceny díla
15. Vedení stavebního deníku a jeho obsah vzhledem např. ke kontrole spotřeby materiálu
16. Záznamy o změnách při realizaci stavby (dokumentace skutečného provedení, rozmístění instalací v konstrukcích apod.)
17. Zakrývání dále nepřístupných konstrukcí pouze po předchozí kontrole určenou osobou
18. Objednatel má právo zvolit osoby, které provedou revize
19. Způsob předání díla, i v případě, že jedna ze stran se k předání i opakovaně nedostaví
20. Způsob předání díla, pokud vzniknou problémy, dílo nebude dokončeno řádně a ve sjednaném termínu způsob řešení finančního vyrovnání
21. Způsob předání nedokončeného díla. pokud zhotovitel neplní průběžné termíny a je důvodné podezření, že není schopen dílo dokončit
22. Vazba předání díla na kolaudaci stavby či stavebních úprav
23. Přihlášení odběru energií, telekomunikací
24. Vyklizení staveniště
25. Pojištění zhotovitele na zodpovědnost za vadné plnění a škody způsobené třetím osobám
26. Termín nástupu na odstraňování záručních vad, smluvní pokuty za nečinnost zhotovitele, možnost objednatele zajistit odstranění vad třetí osobou na náklady zhotovitele v případě, tento je v prodlení s plněním
27. Požadavky zhotovitele na údržbu stavby.
Jako velmi riskantní ujednání považujeme:
· ujednání o předání stavby vadné, nedokončené avšak schopné užívání
· úhrada vysoké zálohy (nad 10% z celkové ceny díla), úhrada splátek bez návaznosti na fyzické plnění
Smlouva s projektantem
Smlouvu s projektantem je možno uzavřít na různé stupně projektové dokumentace, nejčastěji se jedná o projekt pro stavební řízení, avšak tento není dostatečným podkladem pro uzavření smlouvy o dílo na realizaci stavby, z tohoto důvodu doporučujeme zadat zpracování projektu pro stavební řízení v rozsahu realizační dokumentace stavby.
Základní náležitosti Smlouvy o dílo:
· smluvní strany (objednatel a zhotovitel)
· předmět díla
· termín plnění
· cena nebo způsob jejího stanovení
Doporučená další ujednání smlouvy o dílo na zpracování projektu:
1. Předmět díla lze specifikovat např. podle Honorářového řádu ČSSI, ČKAIT 1996, ceníku Unika, kde jsou uvedeny i doporučené ceny.
2. Ujednání o provedení dalších etap projektových prací a autorském dozoru včetně jeho rozsahu
3. Pozastávka finančního plnění do doby dokončení realizace stavby (obvykle 5 až 10% z ceny díla)
4. Záruka za jakost díla (např. vady projektu včetně nedostatečné spolehlivosti a životnosti navržených konstrukcí a materiálů), doporučujeme definovat, že vadou díla je i nesplnění obecně platných právních předpisů a řešení v kvalitě spolehlivosti horší než je uvedené v platných ČSN, návrh výrobků pro užití neschválené jejich výrobcem či dovozcem. resp. pro které není ověřena shoda podle nařízení vlády č. 178/1997 Sb.; v případě změn, které byly vyvolány vadami projektu je součástí záruční opravy i změna projektu včetně výpočtů, která musí být předána fyzicky stavebníkovi
5. Specifikace požadavků objednatele na užitné vlastnosti navrhované stavby (předmět díla) a na kvalitu výsledného díla, požadavky na udržovatelnost, ekologie, ochranu energie, platnost ČSN, projednání s dotčenými orgány státní správy a samosprávy, zapracování jejich požadavků do projektové dokumentace
6. Předání tepelně technických, statických výpočtů
7. Projekt vytápění včetně výpočtů a projektu zaregulování topné soustavy
8. Projekt vzduchotechniky včetně výpočtů a projektu zaregulování topné soustavy
9. Zpracování energetického průkazu budovy
10. Případné další požadavky na dodávky objednatele a na spolupráci objednatele
11. Postupové termíny projektu
12. Splátky projektu v návaznosti na postupové termíny (rozpracovanost projektu), penále za nedodržení termínů, mezní prodlení zhotovitele
13. Termíny konzultací projektu v rozpracovanosti
14. Vícepráce, méněpráce a způsob stanovení změn ceny díla
15. Předání projektu po kontrole nezávislou osobou (podle rozsahu 1 až 4 týdny na kontrolu projektu)
16. Pojištění zhotovitele na zodpovědnost za vadné plnění a škody
17. Termín nástupu na odstraňování záručních vad, smluvní pokuty za nečinnost zhotovitele, možnost objednatele zajistit odstranění vad třetí osobou na náklady zhotovitele v případě, tento je v prodlení s plněním
Jako velmi riskantní ujednání považujeme:
· ujednání, že projekt nebude projednání s orgány státní správy a samosprávy a dotčenými organizacemi
Upozorňujeme, že jsme se setkali se smlouvami uzavíranými zejména s architekty, kde je např. uvedeno, že nezodpovídají za realizovatelnost projektu.
Smlouva s technickým dozorem
Základní náležitosti smlouvy:
· smluvní strany (objednatel a vykonavatel - TDI)
· předmět smlouvy
· termín plnění
· cena nebo způsob jejího stanovení
Doporučená další ujednání smlouvy s technickým dozorem:
1. Předmět činnosti nutno podrobně specifikovat nepřesnější popis je v Doporučeném standardu metodickém DOS M 05 VYST98 Vedení dohled a dozory ve výstavbě, který vydal ČKAIT, lze jej získat v Informačním centru ČKAIT Ostrovní 8 Praha 1, popisy jsou uvedeny i v Honorářového řádu inženýrů a techniků činných ve výstavbě ČSSI, ČKAIT 1996, ceníku Unika, kde jsou uvedeny i doporučené odměny, četnost přítomnosti dozoru na stavbě.
2. Kvalifikace pracovníků technického dozoru
3. Možnost využití vlastních kontrolních přístrojů a pomůcek, kvalifikace pro provádění např. nedestruktivní diagnostiky staveb.
4. Kontrolní měření geometrických odchylek a rovností konstrukcí
5. Má dozor všechny relevantní právní předpisy a platné české technické normy?
6. Ujednání o provedení dalších prací např. spolupráce při odstraňování záruční vad a způsob ocenění těchto výkonů.
7. Pozastávka finančního plnění do doby dokončení realizace stavby (obvykle 5 až 10% z ceny ).
8. Záruka za jakost (např. vady včetně nedostatečné spolehlivosti a životnosti provedených konstrukcí a užitých materiálů), doporučujeme definovat, že vadou je i nesplnění obecně platných právních předpisů a akceptování řešení v kvalitě spolehlivosti horší než je uvedené v platných ČSN, užití výrobků neschválené jejich výrobcem či dovozcem. resp. pro které není ověřena shoda podle nařízení vlády č. 178/1997 Sb. pokud je požadováno.
9. Zpracovávání průběžné fotodokumentace stavby zejména celkového stavu a detailů zakrývaných konstrukcí, popis fotografií zejména detailů, které konstrukce jsou dokumentovány, snímky datované (není běžnou součástí výkonů TDI).
10. Způsob řešení náhrady a škod v případě nemoci nebo dovolené či v případě nečinnosti.
11. Plnění ukončeno pravomocným kolaudačním rozhodnutím a fyzickým převzetím stavby objednatelem.
12. Pojištění zhotovitele na zodpovědnost za vadné plnění a škody.
13. Termín nástupu při odstraňování záručních vad, pokud jsou způsobeny vadným plněním, smluvní pokuty za nečinnost, možnost objednatele zajistit činnost třetí osobou na náklady TDI v případě, tento je v prodlení s plněním.
Výkony stavebních techniků,
inženýrů a architektů při výstavbě
podle Výkonového a honorářového řádu ČSSI a ČKAIT Praha 1996:
1.
Příprava zakázky
základní výkony
Analýza a objasnění zakázky, obhlídka staveniště, specifikace podkladů a
průzkumů nutných pro zpracování zakázky, specifikace spolupráce jiných profesí,
objasnění rozsahu práce pro uzavření smlouvy, souhrn výsledků a závěry.
zvláštní úkony
Sestavení prostorového a funkčního
programu pro navrhovanou stavbu, prověření stavu a popis staveniště a
jeho okolí, prověření únosnosti záměru pro dané staveniště a vůči okolí.
2.
Návrh stavby
základní výkony
Analýza podkladů, vypracování návrhu (konceptu), skic, pracovních studií
ve variantách, přičemž se za obvyklé považují dvě varianty, vyhodnocení a
odsouhlasení cílových představ s objednatelem (mezní podmínky) zapojení dalších
profesí a zpracování jejich profesních požadavků, objasnění podstatných
urbanistických, tvůrčích, technických, stavebně fyzikálních a ekonomických
vazeb a vztahů, dále návrh řešení energohospodářských,
biologických a ekologických souvislostí a vazeb na okolí, předběžné jednání s
úřady, dotčenými osobami a organizacemi za účelem získání jejich kladného
stanoviska k zamýšlené výstavbě, předběžný odhad stavebních nákladů a shrnutí
dosažených výsledků a odsouhlasení s objednatelem.
zvláštní úkony
Prověření dalších možností řešení při zásadně rozdílných požadavcích,
doplnění návrhů a studií podle zvláštních nároků a požadavků, sestavení plánu
financování, analýza stavebních, provozních a užitných nákladů, spolupůsobení
při získávání úvěru, sestavení časového a organizačního plánu, provedení
předběžné stavební poptávky, znázornění záměrů zvláštní technikou (např.
perspektivy, digitálního prostorového
zobrazení apod.), vypracování návrhů řešení údržby objektů, konstrukcí a
zařízení.
3.
Vypracování dokumentace k územnímu řízení
základní výkony
Vypracování dokumentace přikládané k návrhu na vydání rozhodnutí o
umístění stavby v rozsahu předepsaném příslušným orgánem pověřeným územním řízením a na
podkladě výsledků, dosažených ve fázích 1,2, obstarání dokladů a stanovisek
veřejnoprávních orgánů a organizací, potřebných pro vydání územního rozhodnutí,
podání žádosti o územní rozhodnutí, účast při územním řízení, obstarávání
rozhodnutí o umístění stavby, shrnutí výsledků zhodnocení a závěry, zapracování
podmínek rozhodnutí o umístění stavby do čistopisu návrhu stavby.
zvláštní výkony
Doplnění podkladů pro územní řízení podle zvláštních požadavků
příslušného orgánu, spolupůsobení při obstarávání souhlasu sousedů a dotčených
organizací či osob, spolupráce a podpora stavebníka při rozporuplných jednáních
a řízeních, změny podkladů pro územní řízení, způsobené okolnostmi, za které
dodavatel nezodpovídá, analýza alternativních řešení a jejich vyhodnocení s
ohledem na hospodárnost, náklady a návratnost, vypracování podkladů pro
odvolání proti rozhodnutí o umístění stavby, vypracování zvláštní dokumentace,
např. podle zákona č.244/1992 Sb.
4.
Vypracování dokumentace pro stavení řízení
základní výkony
Analýza výsledků dosažených ve fázích ad 1,2,3 a stanovení podmínek, za kterých bude
dosaženo souladu mezi dokumentací pro stavební řízení a návrhem stavby,
vypracování dokumentace stavby přikládané k žádosti o vydání stavebního
povolení při respektování výsledků, dosažených ve fázích ad 1,2,3 obstarání
dokladů a vyjádření veřejnoprávních
orgánů a organizací, potřebných pro vydání stavebního povolení,
vypracování žádosti o stavební povolení za použití podkladů všech zúčastněných
profesí, doplnění a přizpůsobení dokumentace podle získaných dokladů a
vyjádření, účast při stavebním řízení, obstarání stavebního povolení, zapracování podmínek
stavebního povolení do dokumentace. Odhad orientačních nákladů na provedení
stavby pouze jako podklad pro určení správních poplatků za stavební řízení.
zvláštní úkony
Doplnění podkladů k žádosti o stavební povolení podle zvláštních
požadavků stavebního úřadu, spolupůsobení při získání souhlasu sousedů a
dotčených organizací a osob, spolupráce
a podpora stavebníka při rozporných jednáních a řízeních, změny dokumentace a
podkladů pro vydání stavebního povolení, způsobené okolnostmi, za které
dodavatel nezodpovídá, zpracování podkladů pro expertní a jiná řízení,
vypracování podkladů pro odvolání proti vydanému resp. zamítnutému stavebnímu
povolení, posouzení hospodárnosti a návratnosti, použití zvláštních technika (např. perspektivy,
digitálního prostorového zobrazení apod.). Zpracování kontrolního či slepého
rozpočtu stavby.
5.
Vypracování dokumentace pro provedení stavby
základní výkony
Dohled autora nad dodržením architektonické a celkové koncepce podle
dokumentace vypracované ve výkonové fázi 4. Propracování dokumentace až do
úrovně jednoznačně určující požadavky na kvalitu a charakteristické vlastnosti
stavby (např. výkresové znázornění s nutnými detaily v měřítku 1:50 až 1:1 a s
nutnými textovými vysvětlivkami a popisy, vše za spolupráce potřebných
profesí.).
zvláštní výkony
Vypracování dokumentace, vyžádané objednatelem nad rámec základních
výkonů.
6.
Vypracování podkladů pro vyhledání dodavatele stavby
základní výkony
Vypracování souhrnu údajů a informací u veřejných zakázek v souladu se
zákonem o zadávání veřejných zakázek, u ostatních zakázek v rozsahu a
podrobnostech, úměrných znalostem výkonové fáze, na kterou vypracování
navazuje, přičemž volba metody zpracování závisí na stavebníkem vyžadované míře
přesnosti nabídky.
zvláštní výkony
Vypracování alternativních údajů a informací, vypracování srovnávacích
přehledů nákladů za spolupráce všech zúčastněných profesí, podklady pro výběr dodavatele dohodnutým způsobem, např.
nabídka konkrétního dodavatele nebo subdodavatele pro určité či speciální práce
a výkony.
7.
Spolupráce při zadání realizace stavby dodavateli
základní výkony
Získání a vyhodnocení nabídek dodavatelů za spolupráce zúčastněných profesí,
jednání s dodavateli, vypracování podkladů pro uzavření smlouvy s dodavatelem
stavby.
zvláštní výkony
Vypracování srovnatelných přehledů nákladů podle již realizovaných staveb
obdobného charakteru a rozsahu.
Přezkoušení a vyhodnocení alternativních nabídek s podstatně jinou
konstrukcí.
8.
Spolupráce při provádění stavby
základní výkony
Výkon autorského dozoru projektanta spočívající zejména v poskytování
vysvětlení potřebných pro vypracování dodavatelské dokumentace nebo pro
plynulost stavby, dohledu nad dodržením dokumentace pro provedení stavby s
přihlédnutím k podmínkám stavebního povolení a posuzování návrhů dodavatelů na
změny a odchylky oproti této
dokumentaci, zejména z pohledu dodržení technickoekonomických parametrů stavby,
architektonické koncepce, v účasti na odevzdání a převzetí stavby, v účasti na
kontrolních dnech stavby apod.
Výkon technického dozoru investora spočívající zejména v přejímání
dokončených stavebních výkonů, v kontrole a přejímání dílčích stavebních prací,
které budou dalšími činnostmi zakryty, ve zhotovení soupisu vad a nedodělků,
prověření dodavatelských faktur, v kontrole vedení stavebního deníku, sledování
realizace stavby s ohledem na podmínky stavebního povolení a řešení případných
změn a pod.
zvláštní výkony
Sestavení a rozepsání platebního plánu a dozor nad ním, vypracování
dokumentace skutečného provedení stavby, spolupráce při kontrole účtů a
zpřesnění a novelizace časových plánů.
9.
Spolupráce po dokončení stavby
základní výkony
Spolupráce a účast při kolaudačním řízení stavby, dohled nad odstraněním
zjištěných vad a nedodělků ve stanovené lhůtě a kvalitě, zjištění závad před
uplynutím záruční lhůty.
Spolupráce při vypracování závěrečného vyúčtování a ekonomického vyhodnocení
stavby.
zvláštní výkony
Spolupráce při vypracování požární dokumentace předkládané provozovatelem
při kolaudaci stavby dle platných předpisů.
Spolupráce, resp. zpracování posudků a kontrolních měření předpokládaných
stavebníkem při kolaudaci stavby.
Sestavení plánu pronájmu budovy, zajištění návodů k údržbě objektu, správa
objektu před předáním uživateli, dozor nad údržbou objektu, porovnání nákladů
stavby se směrnými hodnotami nákladů, provedení analýzy stavebních, provozních
nákladů stavby.
Spolupráce při vypracování provozního a
manipulačního řádu (návodu k údržbě zařízení).
(c) Ladislav
Bukovský
aktualizace 5.2.2002