ochranna znamka Ing. Ladislav Bukovský - SPS Znalecká a expertní kancelář
Švábky 2, 180 00 Praha 8; e-mail: sps@bukovsky.cz
Telefon a fax: + 420 2 84 821 937, 84 823 425, 66310973
         

Hlavní strana

O firmě 

Obory činnosti

Úspory energie

Právní předpisy pro stavby

Poradna

Smlouvy při výstavbě

Při výstavbě jsou nejzávažnější následující dokumenty:

Smlouva se zhotovitelem stavby

Smlouva s projektantem

Smlouva s technickým dozorem

Co není sjednáno písemně nelze vymáhat


Smlouva se zhotovitelem stavby

Základní náležitosti Smlouvy o dílo o dílo na zhotovení stavby nebo provedení stavebních úprav:

Doporučená další ujednání smlouvy o dílo:

Vycházíme z názoru, že smlouva by měla být vyrovnaná, avšak vzhledem ke zkušenostem se soudy doporučujeme prevenci případných problémů smluvním řešením.

Uvádíme některé problémy, které pokud nejsou vyjasněny, mohou způsobit značné problémy jedné ze smuvních stran:

  1. Pozastávka finančního plnění po dobu záruky (obvykle 5 až 10% z ceny díla)

  2. Záruka za jakost díla (např. změna barvy povrchových úprav)

  3. Specifikace předmětu díla a kvalita výsledného díla
    projet, stavební povolení, platnost ČSN, přípustné odchylky geometrických rozměrů stavby (některé je nutno navrhovat individuálně i podle platných ČSN), požadavky na kvalitu vyšší, než je běžná, požadovaná životnost stavby, kvalita povrchových úprav na základě předem odsouhlasených referenčních vzorků, úklid před předáním

  4. Je součástí dodávky i dodavatelská dokumentace a bude předána objednateli

  5. Případné další požadavky na dodávky objednatele a spolupráci objednatele

  6. Vlastnictví díla pokud se jedná o novostavbu

  7. Předání staveniště, stavby, požadavky na podklady předávané objednatelem

  8. Postupové termíny stavby

  9. Splátky stavby v návaznosti na postupové termíny a fyzické plnění zhotovitele, penále za nedosržení termínů, mezní prodlení zhotovitele

  10. Postup v případě, že generální dodavatel stavby nebude platit faktury dílčím zhotovitelům (subdodavatelům) a tito např. začnou demontovat již namontované zařízení

  11. V případě změn, které byly vyvolány činností zhotovitele (např. vadným plněním) je součástí i změna projektu včetně výpočtů, která musí být předána fyzicky stavebníkovi

  12. Zmocnění technického dozoru objednatele (dříve investora), pokud není předmětem samostatného dokumentu

  13. Zmocnění autorského dozoru (projektanta) pokud není předmětem samostatného dokumentu

  14. Vícepráce, méněpráce a způsob stanovení změn ceny díla

  15. Vedení stavebního deníku a jeho obsah vzhledem např. ke kontrole spotřeby materiálu

  16. Záznamy o změnách při realizaci stavby (dokumentace skutečného provedení, rozmístění instalací v konstrukcích apod.)

  17. Zakrývání dále nepřístupných konstrukcí pouze po předchozí kontrole určenou osobou

  18. Objednatel má právo zvolit osoby, které provedou revize  

  19. Způsob předání díla, i v případě, že jedna ze stran se k předání i opakovaně nedostaví

  20. Způsob předání díla, pokud vzniknou problémy, dílo nebude dokončeno řádně a ve sjednaném termínu způsob řešení finančního vyrovnání

  21. Způsob předání nedokončeného díla. pokud zhotovitel neplní průběžné termíny a je důvodné podezření, že není schopen dílo dokončit

  22. Vazba předání díla na kolaudaci stavby či stavebních úprav

  23. Přihlášení odběru energií, telekomunikací

  24. Vyklizení staveniště

  25. Pojištění zhotovitele na zodpovědnost za vadné plnění a škody způsobené třetím osobám

  26. Termín nástupu na odstraňování záručních vad, smluvní pokuty za nečinnost zhotovitele, možnost objednatele zajistit odstranění vad třetí osobou na náklady zhotovitele v případě, tento je v prodlení s plněním

  27. Požadavky zhotovitele na údržbu stavby.

Jako velmi riskantní ujednání považujeme:


Smlouva s projektantem

Smlouvu s projektantem je možno uzavřít na různé stupně projektové dokumentace, nejčastěji se jedná o projekt pro stavební řízení, avšak tento není dostatečným podkladem pro uzavření smlouvy o dílo na realizaci stavby, z tohoto důvodu doporučujeme zadat zpracování projektu pro stavební řízení v rozsahu realizační dokumentace stavby.

Základní náležitosti Smlouvy o dílo:

Doporučená další ujednání smlouvy o dílo na zpracování projektu:

  1. Předmět díla lze specifikovat např. podle Honorářového řádu ČSSI, ČKAIT 1996, ceníku Unika, kde jsou uvedeny i doporučené ceny.

  2. Ujednání o provedení dalších etap projektových prací a autorském dozoru včetně jeho rozsahu

  3. Pozastávka finančního plnění do doby dokončení realizace stavby (obvykle 5 až 10% z ceny díla)

  4. Záruka za jakost díla (např. vady projektu včetně nedostatečné spolehlivosti a životnosti navržených konstrukcí a materiálů), doporučujeme definovat, že vadou díla je i nesplnění obecně platných právních předpisů a řešení v kvalitě spolehlivosti horší než je uvedené v platných ČSN, návrh výrobků pro užití neschválené jejich výrobcem či dovozcem. resp. pro které není ověřena shoda podle nařízení vlády č. 178/1997 Sb.; v případě změn, které byly vyvolány vadami projektu je součástí záruční opravy i změna projektu včetně výpočtů, která musí být předána fyzicky stavebníkovi

  5. Specifikace požadavků objednatele na užitné vlastnosti navrhované stavby (předmět díla) a na kvalitu výsledného díla, požadavky na udržovatelnost, ekologie, ochranu energie, platnost ČSN, projednání s dotčenými orgány státní správy a samosprávy, zapracování jejich požadavků do projektové dokumentace

  6. Předání tepelně technických, statických výpočtů

  7. Projekt vytápění včetně výpočtů a projektu zaregulování topné soustavy

  8. Projekt vzduchotechniky včetně výpočtů a projektu zaregulování topné soustavy

  9. Zpracování energetického průkazu budovy

  10. Případné další požadavky na dodávky objednatele a na spolupráci objednatele

  11. Postupové termíny projektu

  12. Splátky projektu v návaznosti na postupové termíny (rozpracovanost projektu), penále za nedodržení termínů, mezní prodlení zhotovitele

  13. Termíny konzultací projektu v rozpracovanosti

  14. Vícepráce, méněpráce a způsob stanovení změn ceny díla

  15. Předání projektu po kontrole nezávislou osobou (podle rozsahu 1 až 4 týdny na kontrolu projektu)

  16. Pojištění zhotovitele na zodpovědnost za vadné plnění a škody

  17. Termín nástupu na odstraňování záručních vad, smluvní pokuty za nečinnost zhotovitele, možnost objednatele zajistit odstranění vad třetí osobou na náklady zhotovitele v případě, tento je v prodlení s plněním

Jako velmi riskantní ujednání považujeme:

Upozorňujeme, že jsme se setkali se smlouvami uzavíranými zejména s architekty, kde je např. uvedeno, že nezodpovídají za realizovatelnost projektu.


Smlouva s technickým dozorem

Základní náležitosti smlouvy:

Doporučená další ujednání smlouvy s technickým dozorem:

  1. Předmět činnosti nutno podrobně specifikovat nepřesnější popis je v Doporučeném standardu metodickém DOS M 05 VYST98 Vedení dohled a dozory ve výstavbě, který vydal ČKAIT, lze jej získat v Informačním centru ČKAIT Ostrovní 8 Praha 1, popisy jsou uvedeny i v Honorářového řádu inženýrů a techniků činných ve výstavbě ČSSI, ČKAIT 1996, ceníku Unika, kde jsou uvedeny i doporučené odměny, četnost přítomnosti dozoru na stavbě.

  2. Kvalifikace pracovníků technického dozoru

  3. Možnost využití vlastních kontrolních přístrojů a pomůcek, kvalifikace pro provádění např. nedestruktivní diagnostiky staveb.

  4. Kontrolní měření geometrických odchylek a rovností konstrukcí

  5. Má dozor všechny relevantní právní předpisy a platné české technické normy?

  6. Ujednání o provedení dalších prací např. spolupráce při odstraňování záruční vad a způsob ocenění těchto výkonů.

  7. Pozastávka finančního plnění do doby dokončení realizace stavby (obvykle 5 až 10% z ceny ).

  8. Záruka za jakost (např. vady včetně nedostatečné spolehlivosti a životnosti provedených konstrukcí a užitých materiálů), doporučujeme definovat, že vadou je i nesplnění obecně platných právních předpisů a akceptování řešení v kvalitě spolehlivosti horší než je uvedené v platných ČSN, užití výrobků neschválené jejich výrobcem či dovozcem. resp. pro které není ověřena shoda podle nařízení vlády č. 178/1997 Sb. pokud je požadováno. 

  9. Zpracovávání průběžné fotodokumentace stavby zejména celkového stavu a detailů zakrývaných konstrukcí, popis fotografií zejména detailů, které konstrukce jsou dokumentovány, snímky datované (není běžnou součástí výkonů TDI).

  10. Způsob řešení náhrady a škod v případě nemoci nebo dovolené či v případě nečinnosti.

  11. Plnění ukončeno pravomocným kolaudačním rozhodnutím a fyzickým převzetím stavby objednatelem.

  12. Pojištění zhotovitele na zodpovědnost za vadné plnění a škody.

  13. Termín nástupu při odstraňování záručních vad, pokud jsou způsobeny vadným plněním, smluvní pokuty za nečinnost, možnost objednatele zajistit činnost třetí osobou na náklady TDI v případě, tento je v prodlení s plněním.


Výkony stavebních techniků, inženýrů a architektů při výstavbě 

podle Výkonového a honorářového řádu ČSSI a ČKAIT  Praha 1996:

1. Příprava zakázky

základní výkony

Analýza a objasnění zakázky, obhlídka staveniště, specifikace podkladů a průzkumů nutných pro zpracování zakázky, specifikace spolupráce jiných profesí, objasnění rozsahu práce pro uzavření smlouvy, souhrn výsledků a závěry.

zvláštní úkony

Sestavení prostorového a funkčního  programu pro navrhovanou stavbu, prověření stavu a popis staveniště a jeho okolí, prověření únosnosti záměru pro dané staveniště a vůči okolí.

2. Návrh stavby

základní výkony

Analýza podkladů, vypracování návrhu (konceptu), skic, pracovních studií ve variantách, přičemž se za obvyklé považují dvě varianty, vyhodnocení a odsouhlasení cílových představ s objednatelem (mezní podmínky) zapojení dalších profesí a zpracování jejich profesních požadavků, objasnění podstatných urbanistických, tvůrčích, technických, stavebně fyzikálních a ekonomických vazeb a vztahů, dále návrh řešení energohospodářských, biologických a ekologických souvislostí a vazeb na okolí, předběžné jednání s úřady, dotčenými osobami a organizacemi za účelem získání jejich kladného stanoviska k zamýšlené výstavbě, předběžný odhad stavebních nákladů a shrnutí dosažených výsledků a odsouhlasení s objednatelem.

 zvláštní úkony

Prověření dalších možností řešení při zásadně rozdílných požadavcích, doplnění návrhů a studií podle zvláštních nároků a požadavků, sestavení plánu financování, analýza stavebních, provozních a užitných nákladů, spolupůsobení při získávání úvěru, sestavení časového a organizačního plánu, provedení předběžné stavební poptávky, znázornění záměrů zvláštní technikou (např. perspektivy, digitálního  prostorového zobrazení apod.), vypracování návrhů řešení údržby objektů, konstrukcí a zařízení.

 3. Vypracování dokumentace k územnímu řízení

základní výkony

Vypracování dokumentace přikládané k návrhu na vydání rozhodnutí o umístění stavby v rozsahu předepsaném příslušným  orgánem pověřeným územním řízením a na podkladě výsledků, dosažených ve fázích 1,2, obstarání dokladů a stanovisek veřejnoprávních orgánů a organizací, potřebných pro vydání územního rozhodnutí, podání žádosti o územní rozhodnutí, účast při územním řízení, obstarávání rozhodnutí o umístění stavby, shrnutí výsledků zhodnocení a závěry, zapracování podmínek rozhodnutí o umístění stavby do čistopisu návrhu stavby.

 zvláštní výkony

Doplnění podkladů pro územní řízení podle zvláštních požadavků příslušného orgánu, spolupůsobení při obstarávání souhlasu sousedů a dotčených organizací či osob, spolupráce a podpora stavebníka při rozporuplných jednáních a řízeních, změny podkladů pro územní řízení, způsobené okolnostmi, za které dodavatel nezodpovídá, analýza alternativních řešení a jejich vyhodnocení s ohledem na hospodárnost, náklady a návratnost, vypracování podkladů pro odvolání proti rozhodnutí o umístění stavby, vypracování zvláštní dokumentace, např. podle zákona č.244/1992 Sb.

 4. Vypracování dokumentace pro stavení řízení

základní výkony

Analýza výsledků dosažených ve fázích ad 1,2,3  a stanovení podmínek, za kterých bude dosaženo souladu mezi dokumentací pro stavební řízení a návrhem stavby, vypracování dokumentace stavby přikládané k žádosti o vydání stavebního povolení při respektování výsledků, dosažených ve fázích ad 1,2,3 obstarání dokladů a vyjádření veřejnoprávních  orgánů a organizací, potřebných pro vydání stavebního povolení, vypracování žádosti o stavební povolení za použití podkladů všech zúčastněných profesí, doplnění a přizpůsobení dokumentace podle získaných dokladů a vyjádření, účast při stavebním řízení, obstarání  stavebního povolení, zapracování podmínek stavebního povolení do dokumentace. Odhad orientačních nákladů na provedení stavby pouze jako podklad pro určení správních poplatků za stavební řízení.

 zvláštní úkony

Doplnění podkladů k žádosti o stavební povolení podle zvláštních požadavků stavebního úřadu, spolupůsobení při získání souhlasu sousedů a dotčených  organizací a osob, spolupráce a podpora stavebníka při rozporných jednáních a řízeních, změny dokumentace a podkladů pro vydání stavebního povolení, způsobené okolnostmi, za které dodavatel nezodpovídá, zpracování podkladů pro expertní a jiná řízení, vypracování podkladů pro odvolání proti vydanému resp. zamítnutému stavebnímu povolení, posouzení hospodárnosti a návratnosti, použití  zvláštních technika (např. perspektivy, digitálního prostorového zobrazení apod.). Zpracování kontrolního či slepého rozpočtu stavby.

 5. Vypracování dokumentace pro provedení stavby

základní výkony

Dohled autora nad dodržením architektonické a celkové koncepce podle dokumentace vypracované ve výkonové fázi 4. Propracování dokumentace až do úrovně jednoznačně určující požadavky na kvalitu a charakteristické vlastnosti stavby (např. výkresové znázornění s nutnými detaily v měřítku 1:50 až 1:1 a s nutnými textovými vysvětlivkami a popisy, vše za spolupráce potřebných profesí.).

 zvláštní výkony

Vypracování dokumentace, vyžádané objednatelem nad rámec základních výkonů.

 6. Vypracování podkladů pro vyhledání dodavatele stavby

základní výkony

Vypracování souhrnu údajů a informací u veřejných zakázek v souladu se zákonem o zadávání veřejných zakázek, u ostatních zakázek v rozsahu a podrobnostech, úměrných znalostem výkonové fáze, na kterou vypracování navazuje, přičemž volba metody zpracování závisí na stavebníkem vyžadované míře přesnosti nabídky.

 zvláštní výkony

Vypracování alternativních údajů a informací, vypracování srovnávacích přehledů nákladů za spolupráce všech zúčastněných profesí, podklady pro  výběr dodavatele dohodnutým způsobem, např. nabídka konkrétního dodavatele nebo subdodavatele pro určité či speciální práce a výkony.

 7. Spolupráce při zadání realizace stavby dodavateli

základní výkony

Získání a vyhodnocení nabídek dodavatelů za spolupráce zúčastněných profesí, jednání s dodavateli, vypracování podkladů pro uzavření smlouvy s dodavatelem stavby.

 zvláštní výkony

Vypracování srovnatelných přehledů nákladů podle již realizovaných staveb obdobného charakteru a rozsahu.

Přezkoušení a vyhodnocení alternativních nabídek s podstatně jinou konstrukcí.

 8. Spolupráce při provádění stavby

 základní výkony

Výkon autorského dozoru projektanta spočívající zejména v poskytování vysvětlení potřebných pro vypracování dodavatelské dokumentace nebo pro plynulost stavby, dohledu nad dodržením dokumentace pro provedení stavby s přihlédnutím k podmínkám stavebního povolení a posuzování návrhů dodavatelů na změny a odchylky  oproti této dokumentaci, zejména z pohledu dodržení technickoekonomických parametrů stavby, architektonické koncepce, v účasti na odevzdání a převzetí stavby, v účasti na kontrolních dnech stavby apod.

Výkon technického dozoru investora spočívající zejména v přejímání dokončených stavebních výkonů, v kontrole a přejímání dílčích stavebních prací, které budou dalšími činnostmi zakryty, ve zhotovení soupisu vad a nedodělků, prověření dodavatelských faktur, v kontrole vedení stavebního deníku, sledování realizace stavby s ohledem na podmínky stavebního povolení a řešení případných změn a pod.

 zvláštní výkony

 Sestavení a rozepsání platebního plánu a dozor nad ním, vypracování dokumentace skutečného provedení stavby, spolupráce při kontrole účtů a zpřesnění a novelizace časových plánů.

 9. Spolupráce po dokončení stavby

 základní výkony

Spolupráce a účast při kolaudačním řízení stavby, dohled nad odstraněním zjištěných vad a nedodělků ve stanovené lhůtě a kvalitě, zjištění závad před uplynutím záruční  lhůty.
Spolupráce při vypracování závěrečného vyúčtování a ekonomického vyhodnocení stavby.

 zvláštní výkony

Spolupráce při vypracování požární dokumentace předkládané provozovatelem při kolaudaci stavby dle platných předpisů.
Spolupráce, resp. zpracování posudků a kontrolních měření předpokládaných stavebníkem při kolaudaci stavby.
Sestavení plánu pronájmu budovy, zajištění návodů k údržbě objektu, správa objektu před předáním uživateli, dozor nad údržbou objektu, porovnání nákladů stavby se směrnými hodnotami nákladů, provedení analýzy stavebních, provozních nákladů stavby.
Spolupráce při  vypracování provozního a manipulačního řádu (návodu k údržbě zařízení).


 

(c) Ladislav Bukovský

aktualizace 5.2.2002