	Ing. Ladislav Bukovský - ZNALEC Švábky 2, 180 00 Praha 8; e-mail: sps@bukovsky.cz Telefon a fax: + 420 2 66 310 973, 2 66 316 215, 2 66 310 576

Hlavní strana	O firmě …	Obory činnosti	Právní předpisy pro stavby

Poradna

Jak zajistit kvalitní stavbu či opravy stavby

1. Úvod

Stále více stavebníků je právem nespokojeno s kvalitou nové výstavby, rekonstrukcí stávajících budov i s provedenými stavebními úpravami či opravami staveb. Často se tak děje jejich vlastním přičiněním a to zejména neodpovědným až lehkomyslným přístupem při uzavírání smluv na všechny činnosti související se stavbou nebo zanedbanou kontrolou výsledků činnosti zhotovitelů.

Je až neuvěřitelné, jak vysoké částky za stavební práce jsou lidé ochotni zaplatit bez řádně uzavřených smluvních vztahů a bez náležitého odevzdání a převzetí hotového díla. Tím se sami zbavují možnosti nekvalitně či neúplně provedené práce reklamovat.

Zkušenosti z naší praxe nám ukazují, že velmi častým důvodem nespokojenosti stavebníků s kvalitou prací zhotovitelských firem bývá podcenění přípravné fáze výstavby - od analýzy zakázky přes výběr erudovaného projektanta až po volbu vhodného zhotovitele a uzavření smluvních vztahů. Tato skutečnost je provázena i ne vždy dostatečnou úrovní právního vědomí objednatele či nedoceněním kontroly, především úlohy technického dozoru objednatele resp. zajištění výkonu inženýrské činnosti kvalifikovanou a nezávislou osobou. Další častou příčinou vzniku nekvalitního stavebního díla je požadavek stavebníka na urychlení procesu realizace, který vede k porušení technologické kázně na stavbě či ke zjednodušení některých procesních úkonů nezbytných k tomu, aby bylo dílo nejenom včas, ale i řádně a v požadované kvalitě předáno do užívání. Neobvyklá není ani situace, kdy při výběru zhotovitele dohází ke snižování ceny pod minimální úroveň za kterou lze zakázku kvalitně realizovat. Stavebník se tak v lepším případě může dostat i vlastní vinou do situace, v níž, chce-li stavbu užívat, je nucen vynakládat další finanční prostředky k jejímu dokončení při současném prodlužování lhůty výstavby. Nezřídka vstupuje do sporu se zhotovitelem.

Smluvní vztahy, podstatné a doporučené náležitosti právního vztahu, smlouva o dílo

Smlouvo o dílo se uzavírá smluvní vztah pro vlastní realizaci stavby či její úpravy, tak i vztah pro zhotovení projektové dokumentace.

Obecně se smluvní vztahy řídí dle občanského zákoníku, právní vztahy mezi podnikateli, obchodní závazkové vztahy, vztahy s podnikáním související a další vztahy stanovené zákonem se řídí ustanoveními obchodního zákoníku.

Uzavíráme-li již smluvní vztah, měli bychom pamatovat na známou zkušenost, která říká, že pozornost věnovaná přípravě smlouvy je nejlepší zárukou splnění závazků z ní vyplývajících. Mnohé příčiny neplnění smluvních závazků mají příčiny už v samotné smlouvě. Dobrá smlouva a určité minimální penzum právních znalostí, které je nezbytné k tomu, aby stavebník mohl odbornou právní pomoc kvalifikovaně využít, je dalším předpokladem eliminace možných problémů s neplněním závazků. Naopak se setkáváme s tím, že některé firmy v žádném případě nepřistoupí na podrobnou a přesnou smlouvu, která je v případě plnění závazků výhodná pro obě strany. Již tato zkušenost může mnohé naznačit o možné budoucí spolupráci.

Při nové výstavbě, rekonstrukcích, stavebních úpravách se uzavírá smlouva o dílo (uzavíraná dle § 631 - § 656 občanského zákoníku nebo podle § 536 - § 465 obchodního zákoníku), která má být uzavřena před zahájením prací a musí obsahovat:

předmět plnění (co se bude provádět, v jakém rozsahu a v jaké kvalitě)
čas plnění (nutno dbát na to, aby stanovená lhůta byla dodržitelná, v opačném případě nastupuje sankce)
cenu (cenu pevnou nebo způsob jejího určení, smluvní cena obsahuje vždy daň z přidané hodnoty)

Doporučuje se, aby smlouva obsahovala i např. tato další ujednání:

platební podmínky (způsob zajištění případné budoucí pohledávky, úvěrování),
dodací a kvalitativní podmínky (dodržení požadovaných parametrů dle technických norem (ČSN), směrnic, apod.; je nutno přesně definovat požadavky objednatele např. na kvalitu povrchových úprav, neboť mnohé jejich druhy byly popsány v oborových normách, které byly zrušeny, resp. v současnosti se užívají nové materiály, které nejsou v normách uvedeny, v naší právní úpravě nejsou např. stanoveny kvalitativní podmínky pro sanační omítky, nátěry, malby),
záruční dobu, resp. podmínky záruky při opravách a úpravách staveb (občanský zákoník stanoví obecnou záruční dobu šest měsíců, v případě zhotovení stavby tři roky, prováděcí předpis může stanovit dobu kratší, nejméně 18 měsíců, pro opravy a úpravy tři měsíce, v případě smluvních vztahů dle obchodního zákoníku platí pouze smluvní záruční doba, tj. ze zákona žádná),
jiné podmínky a další ujednání nezbytné pro realizaci díla (spolupůsobení objednatele, zvláštní a odchylné požadavky objednatele od ustanovení platných norem a předpisů, součinnost s dalšími subjekty v objektu, bezpečnost práce, doba předpokládané existence stavby apod.),
sankce za nedodržení smlouvy a z nich vyplývajících vztahů (tj. i za neplnění záručních oprav),
podmínky, za kterých je možno odstoupit od smlouvy,
vztahy a odpovědnosti mezi jednotlivými účastníky výstavby.

Nutné je, aby byla ve smlouvě dodržena její kogentní ustanovení, tj. ta, která neumožňují odchýlit se od stanovených oprávnění a povinností, nepřipouští výjimky, tj. ustanovení, které nemůže být měněno ani dohodou stran, tzn. smluvně).

Je rovněž nezbytné, aby si účastník smlouvy uvědomil, zda partner v obchodním jednání splňuje podmínky, které zákon určuje pro účastníka smlouvy. Velmi často se stává, že se smlouvy s fyzickými osobami a společnostmi se neuzavírají pod jejich registrovaným a tedy platným obchodním jménem, užívají se obchodní známky, označení sdružení a jiné zavádějící názvy.

Za právnické i fyzické osoby často podepisují smlouvy ti, kdo k tomu nejsou oprávněni.

U díla většího rozsahu se doporučuje smlouvu uzavírat ve formě notářského zápisu, kdy se v případě sporu již nezjišťuje její platnost.

Musíme upozornit i na to, že někteří projektanti užívají tzv. typové formuláře smluv o dílo, ve kterých je vyloučena veškerá odpovědnost zhotovitele za výsledné dílo (projekt), o kterých tvrdí, že byly zpracovány komorou architektů. Pokud je smlouva uzavírána podle občanského zákoníku, jsou články vylučující odpovědnost neplatné. V případě že smlouva je uzavřena podle obchodního zákoníku nelze přijatý vadný projekt reklamovat. Od 1. 7. 1998 je odpovědnost projektanta dána i stavebním zákonem. Rozsah projektu (dokumentace stavby) pro stavební řízení je uveden v § 18 vyhlášky č. 132/1998 Sb.

Stavební deník

Významným dokladem o průběhu provádění stavby i v případě možných budoucích sporů ve věci rozsahu, kvality, dodržení technologických postupů, změn i podmínek provádění díla je vedení stavebního, resp. montážního deníku.

Povinnost zhotovitele vést stavební, resp. montážní deník či záznam o stavbě je uložena v § 100 odst. 3 stavebního zákona č. 50/1976 Sb. a upřesněna v § 43 vyhlášky č.132/1998 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení a stavebního řádu, ve znění pozdějších předpisů. Opomenutí může mít neblahé důsledky nejen pro zhotovitele např. při prokazování převzetí konstrukcí, které budou v dalším procesu stavby zakryty, objednatelem, ale i pro samotného stavebníka. Uvědomíme-li si, že stavební dílo je neopakovatelným ojedinělým výrobkem vznikajícím dlouhodobě za spolupůsobení různých podmínek a vlivů v určitém čase, které mají přímý dopad na jeho kvalitu, je zadokumentování jednotlivých etap v celém procesu výstavby (a zvláště změn požadavků objednatele či změn a řešení zhotovitele) do stavebního deníku nezbytnou náležitostí dokumentace o stavbě, která výrazně vymezuje jeho význam.

Kvalita stavby

Základní technické a kvalitativní požadavky na stavby jsou uvedeny ve vyhlášce č. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, resp. ve vyhlášce č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze. Tyto charakteristiky staveb by měly ve stavebním řízení kontrolovat stavební úřady, dle zkušeností však nelze na odbornou úroveň jejich pracovníků příliš spoléhat.

Stavby musí splňovat především požadavky uvedené v § 15 vyhlášky:

a) mechanická odolnost a stabilita,

b) požární bezpečnost,

c) ochrana zdraví, zdravých životních podmínek a životního prostředí,

d) ochrana proti hluku

e) bezpečnost při užívání,

f) úspora energie a ochrana tepla.

Požadavky jsou uvedeny jednak v dalších ustanoveních vyhlášky, která se odvolávají na splnění požadavků uvedených v českých technických normách (ČSN).

Výrobky pro stavby

Každý výrobek pro stavbu musí splňovat všechny právní náležitosti, které byly v zásadě vtěleny do § 47 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. Zhotovitel stavby je na základě výše uvedeného ustanovení zákona povinen použít pro stavbu jen takové výrobky, které mají takové vlastnosti, aby po dobu předpokládané existence stavby byla zaručena (pouze při provádění běžné údržby) požadovaná mechanická pevnost a stabilita, požární bezpečnost, hygienické požadavky, ochrana zdraví a životního prostředí, bezpečnost při užívání, ochrana proti hluku a úspora energie.

Pro prokazování a posuzování vlastností stavebních výrobků se vychází z ustanovení zákona č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky a o změně a doplnění některých zákonů a zákona č. 174/1968 Sb., o státním odborném dozoru nad bezpečností práce, ve znění pozdějších předpisů.

Výrobky užívané ve stavbách musí mít prohlášení o shodě dle zákona č. 22/1997 Sb., které vystavuje výrobce nebo dovozce. Vybrané výrobky, uvedené v přílohách nařízení vlády 178/1997 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na stavební výrobky a další nařízení vlády, kterým se stanoví technické požadavky na výrobky.

Je však nutno zdůraznit, že certifikátem či ověřením shody, protokolem, atestem ještě není zajištěna vhodnost výrobku pro užití za konkrétních podmínek jedinečné stavby. Otázkou zůstává také skutečnost, jaké vlastnosti výrobku jsou certifikovány. Nejsou totiž výjimkou případy, kdy se certifikují vlastnosti výrobků z hlediska funkce ve stavbě zcela nepodstatné.

K hygienické a zdravotní závadnosti výrobků se vyjadřuje Státní zdravotní ústav, dříve Ministerstvo zdravotnictví ČR, nehodnotí však kvalitu výrobků a jejich životnost a vhodnost použití.

Platnost technických norem

Zvláštní pozornost přístupu k významu právního pojmu technická norma se váže k opatřením podle zákona č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky a o změně a doplnění některých zákonů.

Smyslem technické normy je podání informace kompetentním orgánem o uznávaných technických řešeních. Jejich dodržení prokazuje základní standart bezpečnosti, funkce a dalších charakteristik výrobku a pod. Z výše uvedeného vyplývá, že zhotovitel díla musí k technickým normám přihlížet. Může sice provést jiné řešení, kvalitnější než stanoví technická norma, nemůže však jít pod její úroveň (viz § 633 odst 1 občanského zákona).

Přímá vazba pro užití či splnění požadavků technické normy nastává v případě, že se na ni odkazuje konkrétní ustanovení předpisu (např. § 98 odst. 2,3,4 vyhlášky č. 324/1990 Sb.), stavební zákon, vyhláška č. 137/1997 Sb., vyhláška č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy a předpisy související.

Předávání dokončeného díla

V § 633 odst. 1. občanského zákoníku je uvedeno: "Zhotovitel je povinen dílo provést podle smlouvy, řádně a v dohodnuté době. Je-li pro provedení díla stanovena závazná technická norma, musí provedení odpovídat této normě." Podle § 554 obchodního zákoníku splní zhotovitel svou povinnost provést dílo jeho řádným ukončením a předáním předmětu díla objednateli.

Předáním zhotovené věci nabývá k ní objednatel vlastnické právo, jestliže je do té doby měl zhotovitel, a na objednatele přechází nebezpečí škody na zhotovené věci, jestliže je do té doby nesl zhotovitel.

Požádá-li o to kterákoli strana, sepíše se o předání předmětu díla zápis, který podepíší obě strany. Ujednání o zápisu a jeho obsahu ve smlouvě, zejména ve výstavbě, lze jen doporučit. Rovněž můžeme doporučit ujednání o tom, co strany považují za řádné ukončení díla a podrobnosti předání: jak bude probíhat přejímka, kdo přejímací řízení svolá, v jaké lhůtě předem a podobně.

Stavební firmy často požadují, aby objednatel přebral stavbu s vadami a nedodělky nebránícími jejímu užívání, to je však z hlediska současné právní úpravy nepřípustné a objednatel se nemusí domoci odstranění těchto vad a nedodělků.

Přetrvávající postupy odpovídající právní úpravě podle hospodářského zákoníku

Ustanovení § 763 obchodního zákoníku stanoví, že se obchodním zákoníkem řídí právní vztahy, které vznikly ode dne jeho účinnosti (tj. po 1.1.1992). Právní vztahy vzniklé přede dnem jeho účinnosti a práva z nich vzniklá, jakož i práva z odpovědnosti za porušení závazků z hospodářských a jiných smluv uzavřených přede dnem účinnosti tohoto zákona se řídí dosavadními předpisy. Praxe je taková, že v průběhu realizace staveb a zvláště pak při odevzdání a převzetí dodávek i díla se často postupuje podle dřívější právní úpravy - hospodářského zákoníku.

Hospodářsko právní úprava přikazovala převzetí dodávky při výskytu ojedinělých drobných vad a ojedinělých drobných nedodělků za podmínky, že samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání uvedení do provozu - užívání a neztíží provoz - užívání a přitom zakazuje přejímky nedokončených dodávek a dodávek, jejichž vady brání uvedení do provozu - užívání. Kromě specifikovaných druhů vad, tj. ojedinělých dlouhodobých vad a ojedinělých drobných nedodělků za výše uvedené podmínky a vad bránících uvedení do provozu - užívání, existuje střední kategorie vad a drobných nedodělků, které nemusí bránit uvedení do provozu - užívání, přičemž na tuto střední kategorii vad se nevztahuje ani povinnost k převzetí, ani jejich zákaz. Odběratel v takových případech může, ale nemusí převzít, čímž je mu ponechána možnost vlastního rozhodnutí.

Dle obchodně právní úpravy (§ 324 obchodního zákoníku) závazek zanikne, je-li splněn včas a řádně. Má-li být plnění řádné, nesmí být vadné a nedokončené (nesmí mít ani ojedinělou vadu nebo nedodělek). Pokud plnění má vady nebo byly-li zjištěny nedodělky, nejde o plnění řádné, což je zásadní rozdíl v současné době platné úpravy dle obchodního zákoníku oproti hospodářskému zákoníku, byť vůči zhotoviteli neobyčejně přísné.

V praxi se však dosud setkáváme s určitým stereotypem zakořeněným v předávacím a přejímacím řízení, kdy se zhotovitel snaží předat dílo objednateli (a objednatel dílo přejímá) i s jeho vadami a nedodělky s tím, že se jedná o vady a nedodělky nebránící užívání stavby.

Rozhodčí řízení a jeho úloha při uzavírání smluvních vztahů

Koncem roku 1994 byl schválen zákon č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a výkonu rozhodčích nálezů, který umožňuje s účinností od 1. ledna 1995 řešit vzájemné majetkové spory mezi podnikateli prostřednictvím nezávislých a nestranných rozhodců a rozhodčích soudů tak, jak je tomu již delší dobu v jiných zemích. Zatímco soudní řízení je zahájeno dnem podání žaloby jednou ze sporných stran, o které poté rozhoduje soud, obvykle za několik roků, rozhodčí řízení je založeno na soukromoprávním ujednání jeho účastníků, kteří si volí jednoho nebo více rozhodců, aby jejich spornou věc rozhodli. Volba rozhodčího řízení má za následek, že v podstatě vylučuje projednání věci státním soudem. Výhodou je nepoměrně vyšší rychlost řešení sporu.

Ve věcech zákonem vymezených mohou strany uzavřít rozhodčí smlouvu, kterou se rozumí i rozhodčí doložka zahrnutá do smluvního ujednání.

Pokud jsme se v části věnované smluvním vztahům a podstatným a doporučeným náležitostem smlouvy o dílo zmiňovali o tom, co by měla dobrá smlouva obsahovat, je třeba připomenout, že i rozhodčí doložka může být takovou pojistkou, která napomáhá řádnému a kvalitnímu plnění díla.

Závěr

V současnosti stále více objednatelů nebo zhotovitelů staveb detailně využívá všech výhod i nevýhod uzavřené smlouvy. Zvláště v případě rekonstrukcí a oprav (především při tzv. sanaci) staveb se doporučuje, aby byl přesně zdokumentován stav před provedením prací a přesně popsány požadované výsledky díla (i v závislosti na čase). V takových případech doporučujeme stavebníkům zajistit si předem stavebně technický průzkum objektu, které se rozhodli rekonstruovat, nebo znalecký posudek. V případě provádění stavebních úprav v zastavěném území se doporučuje zdokumentovat stav sousedních domů, na které by mohly mít prováděné stavební úpravy mít vliv, a sjednat s jejich majiteli případné sledování rozvoje poruch v těchto objektech. Jinak lze předpokládat, že druhá strana může využít všech možností, které ji platná právní a smluvní úprava vztahů umožní.

Odpovědi a často se opakující otázky - FAQ

aktualizace 5.2.2002